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Votre investissement immobilier Investisseur de l'année Kate Moloney explique comment les coentreprises peuvent construire rapidement votre portefeuille et comment les faire fonctionner
Trop souvent, les investisseurs hésitent à regarder même une coentreprise parce qu'ils veulent faire l'affaire entière de leur propre chef. Mon mari et je ne crois pas.
Merci aux partenaires de coentreprise, nous avons accéléré la croissance de notre portefeuille et ont atteint nos objectifs beaucoup plus tôt que nous aurions nous-mêmes.
Nous avons engagé des partenaires de joint-venture pour plusieurs raisons, mais surtout parce que, à plusieurs reprises, nous avons manqué de capacité d'emprunt ou d'un dépôt important de faire notre prochaine transaction immobilière.
Nous avons également constaté qu'une coentreprise vous permet d'entrer dans une plus grande affaire. Il y a eu des moments où nous-mêmes, nous ne pouvions nous permettre de construire une seule maison sur un bloc, mais en faisant une JV, nous avons été en mesure de construire des duplex à la place. A la fin, nous avons fini avec beaucoup plus de profit.
Bien sûr, il y a d'autres avantages, ainsi que des inconvénients:
1. JV partenaires apportent une perspective différente
S'ils commettent leur temps dans l'accord aux côtés de la vôtre, ils peuvent être une deuxième série d'yeux regardant sur les détails. Ils pourraient aussi avoir des connaissances ou de l'expérience dans une région que vous ne connaissez pas.
2. Vous créez un gagnant-gagnant pour les deux parties
Individuellement, les deux parties ne peuvent pas aller de l'avant, mais ensemble, ils peuvent créer de la richesse. Il n'y a rien de plus satisfaisant que de faire un accord ensemble et en sachant que vous avez entraidés faire de l'argent. Les compétences que vous gagner de JV - le travail d'équipe, la communication et les compétences - finira par vous faire de meilleurs investisseurs immobiliers.
1. Joint Ventures peut être plus de temps
Chaque fois que vous avez affaire à une autre partie, inévitablement, il faudra plus de temps. Même avec un partenaire silencieux, il faudra beaucoup de temps à cause de toute la négociation qui tend à entourer la mise en place d'un accord d'entreprise commune.
Mais voici quelque chose à penser. Alors que plus de temps pourrait avoir besoin d'investir, d'avoir un accord de propriété est mieux que pas de transaction immobilière. Cinquante pour cent de quelque chose est mieux que 100% de rien, donc garder à l'esprit que c'est juste quelque chose qui fait partie du processus.
2. Les situations peuvent changer
Vous ou votre partenaire pourrait chacun passer par un divorce, la faillite ou la mort. Cela peut changer la façon dont fonctionne le joint-venture. Ces questions ont vraiment besoin d'être abordées dans un accord de joint-venture avant de conclure un accord (plus tard) afin que vous sachiez comment ces deux situations seraient traitées.
3. Vous pouvez participer à la mauvaise personne
Nous avons eu la chance d'avoir seulement des partenaires fantastiques, mais nous avons aussi entendu notre part de malheur des histoires là-bas. J'ai entendu des histoires de gens qui tombent dans un désastre financier pour la prise de la mauvaise personne. Il y a de mauvaises gens là-bas et c'est un risque que vous devez préparer.
Comment trouver des partenaires JV
Nous avons tendance à trouver nos meilleurs partenaires de joint-venture des programmes de mentorat, nous avons assisté. Nous aimons toujours avoir connus pendant un certain temps et de savoir qu'ils sont des vues similaires.
Avant d'entrer dans un accord ensemble, nous passons du temps avec nos partenaires potentiels JV communiquaient ce que les deux partis besoins. Nous discutons aussi l'idée avec un mentor pour obtenir des commentaires.
Si tout va bien ici, nous commençons à rédiger un accord d'entreprise commune ou protocole d'entente (protocole d'accord). Ce processus peut prendre un certain temps et nous le voyons comme un « essai » de ce que la personne est comme de faire des affaires avec.
A ce stade, si les choses ne fonctionnent pas correctement ou l'accord ne va pas profiter aux deux parties, nous fuyons. Il est pas trop tard parce qu'aucun accord formel ou de traiter la propriété a été conclu.
Négociation de l'accord
Tout et tout est négociable. Tout dépendra de l'endroit où vous et votre partenaire êtes et ce qui convient. Négociation dépendra aussi de ce que chaque partie peut apporter à la table. Soit vous pourrait être:
- L'argent Partenaire: fournit des liquidités / actions pour une participation dans l'affaire ou un taux d'intérêt convenu
- Partenaire du prêt: responsable du prêt bancaire et de payer les intérêts
- Chef de projet: contribue leur temps, trouve en général, et gère l'affaire
- JV fournisseur: pas commun, mais les investisseurs peuvent faire équipe avec un fournisseur, en fournissant le temps / capacité d'emprunt ou en espèces pour compléter la transaction
Des dispositions seront également dépendra de ce que la stratégie sous-jacente du projet est. Comment vous divisez les bénéfices et qui paie quoi, quand et comment, en grande partie selon que vous visez à:
- acheter et maintenir à long terme
- Développer plusieurs unités, des couches et des titres divisés
- Acheter à long terme et détenir, un partenaire rachètent l'autre partenaire
- Vendre et partager les bénéfices
Faire la JV un succès
La communication est vraiment la clé. Vous avez besoin de communiquer, idéalement sous forme écrite d'abord, et faire en sorte que votre partenaire en coentreprise comprend parfaitement ce qui se passe.
Votre meilleur pari est de trouver un partenaire avant la transaction immobilière est sur la table. Notez tous vos besoins, objectifs et délais et essayer de se mettre d'accord sur un cadre pour votre accord idéal. Notez qui est responsable de quoi et de mettre cela dans un protocole d'entente (protocole d'accord).
En termes de diviser l'accord, il vient vraiment à ce que les deux parties conviennent comme équitable. Il faudra être un peu donner et prendre, mais si vous trouvez le bon partenaire ce processus sera facile. Tous nos JV ont été différentes, et tout cela se résume à l'affaire et la personne. Mettez-vous dans leurs chaussures. Pensez à la façon dont l'accord va les affecter. Si vous les aviez, serait le projet juste de vous?
Une fois que vous êtes sur la même page et ont rédigé un accord d'entreprise commune entre vous, parlez-en à un expert-comptable et l'avocat sur l'achat des structures et des accords de JV. Comme un strict minimum, vous devriez avoir une entité d'achat et un projet de document JV terminé avant les deux vont chercher des offres spéciales pour la propriété.
En règle générale, ce que nous faisons est d'avoir un projet d'accord de joint-venture terminée et que nous signons un contrat conditionnel à l'achat d'une propriété, nous passons par le processus de légalisation de l'accord.